大阪･神戸･兵庫･京都の建築家の設計事務所に寄せられる賃貸マンション建設に関する“よくある質問集”です。このQ＆Aでは、高齢者専用賃貸住宅･賃貸マンションの建設による相続税対策･
固定資産税･都市計画税･所得税･住民税･相続税の節税対策についてお答えしております。このよくある質問集は､土地の有効活用･相続税対策について設計事務所がお答えする“Q＆A”です｡

　Ｑ＆Ａ　賃貸マンションに関するよくある質問

 株式会社　柳井建築事務所
大阪･神戸･兵庫･京都の設計事務所

　　 １.施工会社の設計施工との違いとは？

　　　　　Q


　　　　　A
賃貸マンションを建築する場合､ハウスメーカーなどの施工会社の設計施工の方が､総費用では､安く
つくのでは？
　
設計事務所の設計監理の場合､工事費は､同一図面で複数の施工業者から見積もりをとる競争入札
になります。施工会社の設計施工に比べて､安価かつ適正な価格での施工が可能になり､結果として
より高い利回りが期待できます。

　　 ２.高い入居率を誇るマンションについて

　　　　　Q

　　　　　A
部屋の空き室が顕著だと､借金が返せなくなるのでは？
　
設計事務所の設計監理なら､敷地周辺のマーケティングにより､長期にわたって高い入居率が期待で
きる｢部屋の大きさ･間取り｣､費用対効果を考えた｢付属設備｣､陳腐化しない｢外観｣の提案などを､
積極的に行いますので､長期にわたり､安定した家賃収入が期待できます。
　また､｢女性専用｣や｢ペットが飼える｣｢家賃補助が受けられる(※特優賃マンション)｣などの差別化･
付加価値化の提案も致します。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(※)Ｑ＆Ａ:特優賃マンションとは？
　　 ３.賃貸マンション建設による相続税の節税とは？

　　　　　Q

　　　　　A
賃貸マンションを建てると､相続税の節税が可能になると聞きますが､その仕組みを教えてください。
　
ここでは､例をあげて､相続税の節税効果について説明します。


＜前提条件＞
○被相続人は､更地(路線価＝２億円)を所有している。
　(他に､現金･生命保険等の遺産はないものとする)
○相続人は､子供２人とし､1/2ずつ相続する｡(法定相続)


CASE１　更地のまま相続

上記の土地を更地のまま相続すると､
　　遺産総額:　2億円
　　基礎控除:－7000万円 (5000万円＋1000万円×2人)
　　課税価格:　1億3000万円
　　相続人１人当たりの課税価格は､6500万円になります。

下表の｢相続税の速算表｣により､
　　6500万円×0.3－700万円＝1250万円
　　1250万円×2人＝2500万円

上記により､更地のまま相続した場合の相続税の総額は､2500万円になります。

　＜相続税の速算表＞
各相続人ごとの法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
　　　　　　　　　　 1,000万円以下 10% 　 －万円
1,000万円超　　～　　3,000万円以下 15％ 　 50万円
3,000万円超　　～　　5,000万円以下 20％ 　200万円
5,000万円超　　～　　　　1億円以下 30％ 　700万円
　　1億円超　　～　　　　3億円以下 40％ 1,700万円
　　　　　　3億円超　　～ 50％ 4,700万円

1
各相続人ごとの法定相 × 税率 － 速算表の ＝ 各相続人の法定相続
続分に応ずる取得金額 控除額 分による相続税額
2
各相続人の法定相続分に × 相続税の総額 　
よる相続税額の合計額



CASE２　賃貸マンションを建設後に相続
　　　　　　
更地に賃貸マンションを建てると､｢相続時における評価額｣が､土地及び新築した建物の双方におい
て､引き下げられます。｢相続財産の評価額が下がることで､相続税も下がる｣､というのが相続税にお
ける節税効果です。
｢相続時における評価額｣が下がる理由は､２つあります。
　第1には､更地に賃貸マンションを建設すると､その賃貸マンションに居住する賃借人(借家人)の権
利が､土地及び建物の双方に発生するため､相続税の評価上､土地及び建物からこれらの権利を控除す
ることが認められているからです。つまり､借家人がいると､土地及び建物の｢相続税における評価額｣
が下がるのです。
　第2には､建物の相続税の評価額は､固定資産税評価額をもとにします。この固定資産評価額は､
一般に建築費の60％～70％程度(RC造)になります。
現金を相続する場合は､そのままの金額が､相続税の評価額になりますが､賃貸用の不動産は､上記
のような理由で､時価よりも低く評価されるのです｡決して評価が下がったのではありません。

例えば､更地に､賃貸マンション(建築費＝1億5000万円)を建てて相続すると､

＜前提条件＞
○建築費：1億5000万円
○借入金：1億5000万円
○借地権割合：70％
○借家割合：30％(大阪40％)
○建物の固定資産税評価額：建築費の65％

Ａ:土地の評価(賃貸マンションの敷地となった場合)
　　＝更地価額×(1－借地権割合×借家権割合)
　　＝2億円×(1－0.7×0.3)＝1億5800万円
　　　⇒土地の評価額は､1億5800万円となり､4200万円(21％)の評価額が引き下げとなりました。(※)
　　　　(※上記に加えて､敷地の利用方法に応じて､一定の面積を対象に､土地の評価額のさ
　　　　　　らなる減額があります。)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Ｑ＆Ａ:小規模宅地の優遇措置とは？

Ｂ:建物の評価(賃貸マンションを建築した場合)
　　＝建物の固定資産税評価額×(1－借家権割合)
　　＝(建築費の65％)×(1－借家権割合)
　　＝1億5000万円×0.65×(1－0.3)
　　＝6825万円
　　　⇒建物の評価額は､6825万円となり､1億5000万円の建築費に対して､8175万円(54.5％)の
　　　　評価引き下げとなりました。

よって､Ａ土地の評価額(1億5800万円)と､Ｂ建物の評価額(6825万円)を合計して
遺産総額は､2億2625万円となります。

以上をまとめると､賃貸マンションを建設後に相続した場合は､
　　遺産総額：　　2億2625万円
　　債務控除：　－1億5000万円(借入金)
　　基礎控除：　－7000万円(5000万円＋1000万円×2人)
　　課税価額：　　625万円
　　相続人1人当たり課税価額は､312万5千円になります。

更地のまま相続した場合の課税価額1億3000万円にくらべて､1億2375万円も､
相続財産の評価額が下がったということです。(決して価値が下がったのではありません。)

上表の相続税の速算表により､
　　312万5000円×0.1＝31万2500円
　　31万2500円×2人＝62万5000円
賃貸マンションを建設後に相続した場合の相続税の総額は､62万5000千円になります。

よって､更地のまま相続した場合の相続税の総額2500万円と比較すると､
2437万5000円の節税効果があります。
　　 ４．賃貸マンション建設による固定資産税･都市計画税の節税とは？

　　　　　Q


　　　　　A
賃貸マンションを建てると､固定資産税･都市計画税が軽減されると聞きますが､その仕組みを教えて
ください。

ここでは､例をあげて､固定資産税･都市計画税の軽減措置について説明します。

＜前提条件＞
○固定資産税評価額2億円の土地1000㎡に､戸数20戸の賃貸マンションを建設した場合

①土地の固定資産税･都市計画税の減額

　賃貸マンションを建てると､200㎡×戸数の面積までは､
　｢土地の固定資産税は1/6｣に｢土地の都市計画税は1/3｣に軽減されます。

　　＜CASE 1～何もしない場合(更地)の固定資産税･都市計画税＞
　　　　　固定資産税＝2億円×1.4％＝280万円
　　　　　都市計画税＝2億円×0.3％＝60万円
　　　　　　　　　　　　　　 合計　340万円


　　＜CASE 2～賃貸マンション建設後の固定資産税･都市計画税＞
　　　　200㎡×20戸＝4000㎡＞1000㎡
　　　　⇒土地全体に固定資産税1/6､都市計画税1/3の軽減率が適用される

　　　　　固定資産税＝2億円×1.4％×1/6≒47万円(100円未満切捨て)
　　　　　都市計画税＝2億円×0.3％×1/3＝20万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　合計　約67万円(何もしない場合の約1/5となります)


②建物の固定資産税の減額(※)

　賃貸マンションを建てると､新築の翌年から3年間(3階以上の耐火･準耐火建築物は5年間)､1戸
　当たり床面積120㎡までの部分については､｢建物の固定資産税が､2分の1｣に軽減されます。
　(ただし､｢居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下であること｣｢併用住宅の場合､居住部分の
　 割合が2分の1以上であること｣が必要となります)

　　　　　　　(※)｢新築建物の都市計画税の減額｣については､市町村によって扱いが異なります。
　　 ５．賃貸マンション建設による所得税･住民税の節税とは？

　　　　　Q

　　　　　A
賃貸マンションを建てた場合の､所得税と住民税の軽減方法を教えて下さい。

｢賃貸マンション経営で認められている必要経費｣を青色申告することで､所得税と住民税の節税が可
能になります。｢賃貸マンション経営で認められている必要経費｣と､マンション収入の関係は､以下の
通りです。

マンション収入 － 賃貸マンション経営で　 ＝ 不動産所得
認められている必要経費

｢賃貸マンション経営で認められている必要経費｣には､下表のような経費が上げられます。

＜賃貸マンション経営で認められている必要経費＞
　　　　○減価償却費
　　　　(下記①参照)		 　　　　○専従者給与
　　　　(下記②－B参照)		 　○固定資産税･都市計画税
　　　　(Ｑ＆Ａ参照)
　　　　○修繕費 　　　　○借入金の金利 　○不動産ｊ会社･管理会社
　　 への管理手数料
　　　　○損害保険料
　　　　（掛捨て当年分)		 　　　　○広告費
　　　　(入居募集用)		 　○登記費用･登録免許税
　　　　(初年度のみ)


①実際に支出がない減価償却費の経費算入

　減価償却費とは､建物が収益を生み出す期間(鉄筋コンクリートは47年)を定めて､1年毎の資産価
　値の減価分を計算したものです。この減価償却費は､実際に出費しないのに税務上は､支出とし
　て認められています。この分が､不動産所得から必要経費として差し引かれるため､所得税･住民
　税が軽減されます。

＜前提条件＞
○取得価額＝1億5000万円
○償却率＝0.022(鉄筋コンクリート造は､耐用年数47年)

減価償却費の額＝取得価額×90％×償却額
(定額法による)＝1億5000万円×0.9×0.022
　　　　　　　＝297万円
⇒減価償却費は､297万円となり､この分は､毎年必要経費として不動産所得(※1)から差し引く
　ことができます。

　　　(※1)税務上の不動産所得が赤字で､他に給与所得等がある場合は､損益通算により､さらに
　　　　　 所得税･住民税が軽減されます。(下記②－Ｃ参照)


②青色申告者の特典

　確定申告には､青色申告と白色申告があり､青色申告(※2)は､帳簿を備え付け申告することによ
　り､白色申告に比べて税金上の3つの特典を受けることができます。

　　　　　(※2)青色申告する場合は､一定の期日までに申請書を提出する必要があります。

　Ａ:青色申告特別控除
　青色申告者になると､賃貸マンションの規模に関わらず､一律10万円が､不動産所得から控除され
　ます。(損益計算書添付が必要) また､事業的な規模(10室以上)で､賃貸マンション経営をしてい
　る者については､その記帳･決算の仕方(複式簿記＋賃借対照表の添付が必要)に応じて､さらに､
　55万円まで特別控除を受けることができます。結果､合計65万円までの控除が可能になり､不動
　産所得から差し引くことができます。

　Ｂ:青色事業専従者給与の必要経費算入
　賃貸マンション経営が事業的規模(10室以上)である場合､青色申告者と生計を共にする親族(配
　偶者･子供等)が事業に従事しているときは､その家族従業員に給与を支払うことができ､その給与
　を必要経費に算入することができます。この専従者給与が､不動産所得から差し引かれることで､
　所得税･住民税が軽減されます。(ただし､配偶者の場合は､配偶者(特別)控除､子供の場合
　は､扶養控除が受けられなくなります。)

　Ｃ:純損失の繰越し控除
　減価償却費や専従者給与の額によって､税務上の不動産所得が赤字(純損失)になっても､翌年以
　降3年間にわたって繰り越して､黒字の所得と通算できるというものです。不動産所得とは別に､
　給与所得等がある場合､その所得と損益通算することで､所得税･住民税をさらに軽減することが
　できます。

　＜青色申告者の特典＞
  青色申告 白色申告
Ａ：青色申告特別控除 事業的規模の不動産
(マンションなら10室以上)
＋
正規の簿記の原則に
従って記帳(複式簿記)		 55万円の控除 適用なし
上記以外 10万円の控除
Ｂ：専従者給与 適正な額であれば､全額必要経費 配偶者－86万円まで
配偶者以外－50万円まで
Ｃ：純損失の繰越控除 翌年以降3年間繰越控除が可能 適用なし


　　 ６．賃貸マンション建設の場合の小規模宅地の優遇措置とは？

　　　　　Q


　　　　　A
相続税について､｢小規模宅地の評価の特例｣という優遇措置があると聞きますが､その仕組みを教え
てください。

｢小規模宅地の評価の特例｣というのは､敷地の利用方法(居住用･事業用など)に応じて､一定の面積
(200㎡～400㎡)を対象に､土地の相続税の評価額が軽減(50％･80％)されるというものです。(※1)
賃貸マンションを建築した場合は､事業用小規模宅地として､200㎡までの部分について､土地の相続
税評価額が､50％減額されます。

例えば､更地(2億円･1000㎡)に､賃貸マンションを建てて相続すると､


＜前提条件＞
○更地価額2億円(路線価)の土地1000㎡に賃貸マンションを建設
○借地権割合：70％
○借家割合：30％(大阪40％)


Ａ:貸家建付地の評価
　　＝更地価額×(1－借地権割合×借家権割合)
　　＝2億円×(1－0.7×0.3)＝1億5800万円

Ｂ:事業用小規模宅地の評価額
　　＝貸家建付地の評価額×(200㎡/敷地面積)×50％
　　＝1億5800万円×(200/1000)×0.5
　　＝1580万円

よって､土地の評価額は､
1億5800万円－1580万円＝14220万円
⇒土地の相続税評価額は､1億4220万円となり､5780万円(29％)の評価引き下げとなります。(※2)

　　　　　　　(※1)この小規模宅地の評価減は､被相続人が保有する全ての宅地について､一定の面積
　　　　　　　　　 (200㎡～400㎡)しか認められていません｡所有不動産が1箇所の人も､10箇所の人も､
　　　　　　　　　 全体で一定の面積(200㎡～400㎡)までです｡所有財産が2箇所以上ある場合は､路線
　　　　　　　　　 価額の高い土地を優先して､この特例を適用するのが一般的です。

　　　　　　　(※2)賃貸マンションの建物(一棟)の一部に､自己居住用部分があれば､特定居住用小規模
　　　　　　　　　 宅地として､マンション全体の敷地のうち､｢240㎡まで､80％の減額｣の対象とするこ
　　　　　　　　　 とも可能です。ただし､配偶者以外の別居の親族が相続する場合には､いくつかの条件
　　　　　　　　　 をクリアする必要があります。
　　 ７．特優賃マンションとは？

　　　　　Q

　　　　　A
特優賃マンションについて教えて下さい。

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